KAMULAŞTIRMA BEDEL TESPİTİ VE TESCİL DAVALARI

Kamulaştırma işlemlerinde bulunacak idare dava öncesi kamulaştırma işlemi yapılacak taşınmazın malikine satın alma istemini resmi taahhütlü bir yazı ile bildirir. Malik ve kamulaştırma talebinde bulunan idare arasında herhangi bir anlaşma sağlanmazsa Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesine göre ilgili idare tarafından dava açma hakkı doğar.

I. KAMULAŞTIRMA BEDEL TESPİTİ VE TESCİLİ DAVALARI

1.GENEL OLARAK

Anayasa’nın 46. maddesinde düzenlenen kamulaştırmanın tahakkuk edebilmesi için, yine Anayasa’nın aynı maddesinin ve Kamulaştırma Kanunu’nun 1. maddesinin açık hükmü gereği, kamu yararı gereksiniminin söz konusu olması icap etmektedir. Anayasa’nın mezkur 46. maddesi şu şekildedir: “Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla , özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarı̂irtifaklar kurmaya yetkilidir. Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli Anayasa’nın 46. maddesinde düzenlenen kamulaştırmanın tahakkuk edebilmesi için, yine Anayasa’nın aynı maddesinin ve Kamulaştırma Kanunu’nun 1. maddesinin açık hükmü gereği, kamu yararı gereksiniminin söz konusu olması icap etmektedir. Anayasa’nın mezkur 46. maddesi şu şekildedir: “Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla , özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarı̂ irtifaklar kurmaya yetkilidir.Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir.'' hükmüne havidir.

Söz konusu taşınmazlarda kamulaştırma işlemlerinin yapılması için öncelikle taşınmazın kamunun ihtiyacını giderecek olması ve kamunun yararını sağlaması gerekmektedir. Kamu yararı kararı alınan, hukuken ve madden belirlenen taşınmazlarda vatandaş rızası aranmaksızın ilgili kamulaştırma işlemleri sürecek ve bahsedilen aşamalar gerçekleşecektir.

2.GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında görevli ve yetkili mah­keme, Kamulaştırma Kanunu'nun 10'uncu maddesinde açıkça düzenlenmektedir. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, kamulaştırma konusu taşınmaz malın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir. 4650 sayılı Yasa ile 2942 sayılı Yasada yapılan değişiklik sonucunda kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve taşınmazın mülkiyetinin idareye devri idari aşamada gerçekleşmemektedir. Kamulaştırma bedeli adli yargı tarafından belirlenmekte ve mülkiyetin idareye geçmesini sağlayan tescil kararı da adli aşamada verilmektedir.

3. SATIN ALMA SÜRECİNİN USULÜNE UYGUN TAMAMLANMASININ DAVA ŞARTI NİTELİĞİNDE OLMASI

Kamulaştırılan taşınmazın malikene karşı 'dava açmak'', Kamulaştırma Kanunu 10. madde uyarınca idareye yetki olarak verilmiştir. İdare Kamulaştırma Kanunu 8. maddesi uyarınca gerçekleştirdiği satın alma sürecinin sonunda ANLAŞMA SAĞLANMAMASI halinde, kamulaştırmaya devam edecekse eğer bu yetkisini kullanabilir. O halde idarenin satın alma usulüne başvurarak gerekli işlemleri yasaya uygun bir şekilde gerçekleştirmesi ve dava açma yetkisini kullanabilmesi için yoluna başvurmanın ön koşuludur, yani usul hukuku bakımından dava şartıdır. Bu süreç usulüne uygun olarak yerine getirilmediği takdirde kamulaştırılan taşınmazın bedel tespiti ve tescil davasının reddi gerekmektedir. 

II. KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİNE İLİŞKİN ESASLAR

1. GENEL OLARAK

Kamulaştırma bedeli. Anayasa 46'ncı maddeye göre, kamulaştırılan taşın­mazın gerçek karşılığı olmak zorundadır. Mahkemece bilirkişilere yaptırılan bedel tespitinde de taşınmazın '"gerçek karşılığı'' hesaplanmak zorundadır. Gerçek karşılıktan anlaşılması gereken, taşınmazın serbest piyasadaki alım satım değeridir. Mülkiyet hakkı, eşitlik, hukuki güvenlik ilkesi, hakkaniyet ilkesinin gereklerinden biri de kamulaştırılan taşınmazın gerçek karşılığının idare tarafından malike ödenmesidir. Kamulaştırma Kanunu'nun 11'inci maddeye göre bedel tespitinde dikkate alınması gereken esaslar şunlardır:

Öncelikle bilirkişi kurulu, kamulaştırtacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

a. Cins ve nevini,

b. Yüzölçümünü,

c. Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

d. Varsa vergi beyanını,

e. Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

f. Arazilerde taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,

g. Arsalarda , kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

h. Yapılarda resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

Esasa, tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit eder. Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ve ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz.

2. BİLİRKİŞİ SEÇİMİ

Bilirkişi seçimi konusunda Kamulaştırma Kanunu 15. maddenin 2. fıkrasında kamulaştırma bedel tespiti davaları ile ilgili seçilecek bilirkişiler konusunda özel hüküm de yer almaktadır. '' Kamulaştırmaya konu yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişililk bilirkişi kurulunun oluşturulması zorunludur. Bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans ve doktora yapmış uzmanlar ya da 06.12.2012 tarihli 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'na göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi zorunludur.

3. KEŞİF VE BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ

Kamulaştırma Kanunu 10’uncu maddesine göre yapılan ilk duruşmada hakim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin eder.

Hakim tarafından kararlaştırılan keşif gününde, 15'inci maddede sayılan bi­lirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhta­ra da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.

Mahkemece Kamulaştırma Kanunu 15 inci maddeye göre oluşturulan bilirkişi kurulu, taşın­maz malın değerini 11 ve 12'nci maddeler hükümlerine göre tayin ve takdir ederek, gerekçeli raporunu onbeş gün içinde mahkemeye verir. Mahkeme bu raporu, duruşma gününü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Tarafların rapora karşı itirazları ve beyanları dinlenir. Tarafların tespit edilen bedelde anlaşamamaları halinde dosya yeniden rapor alınmak üzere bilirkişiye gönderilir ve yeniden rapor alınır.

3.BİLİRKİŞİ DEĞER TESPİTİ YAPARKEN DAVA TARİHİNİ ESAS ALIR

Kamulaştırma Kanunu 15. maddenin son paragrafında yer alan kurala göre bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idarece ''belgelerin mahkemeye verildiği gün'' yani dava günü esas tutulur.

4.BİLİRKİŞİ RAPORU HAZIRLANMASININ HUKUKİ SONUCU

Asliye Hukuk Mahkemesinde Kamulaştırma Kanunu uyarınca açılan davalarda, bilirkişi raporunun hazırlanması ve bu raporun mahkeme kararına etkisi özellik arz etmektedir. Adeta bilirkişinin bedel tespitine ilişkin raporu ile mahkeme bağlı olmasa da taraflar arasında anlaşma sağlanamadığı durumda hakim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. 

5.KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA TESPİT EDİLEN BEDELE FAİZ UYGULANMASI

Kamulaştırma bedeli tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılması gerekir. Eğer bu süre içinde sonuçlandırılmaz ise tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir. Dört aylık sürenin başlangıcı olarak davanın açıldığı tarihin esas alınması gerektiği kanaatindeyiz.Fakat uygulamada dava tarihinden itibaren faiz işletildiği sıkça görülmektedir. 

III. MAHKEME TARAFINDAN KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİT EDİLMESİNİN HUKUKİ SONUCU

KK 10’uncu maddeye göre. Asliye Hukuk Mahkemesindeki yargılama sü­recinde tarafların anlaştığı miktar veya tarafların anlaşamaması halinde hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktar, peşin ve nakit olarak mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya hak sahibi adına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir. Gerekirse onbeş günlük süre bir defaya mahsus mahkeme kararıyla uzatılabilir.

Kamulaştırma bedelinin ödeneceği hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere yine mahkeme kararında belirtilen bankaya paranın yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun mahkemeye ibrazı zorunludur.

KK 10’uncu maddeye göre, idarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda, ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, “taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamu­laştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine” karar verilir. Bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmüne yönelik verilen karar kesin olup taraf­ların bedele ilişkin bir üst mahkemeye itiraz etme hakları vardır.

1. MAHKEME TARAFINDAN KARAR SONRASI TESPİT EDİLEN KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN ÖDENMESİ

A.Hak Sahibi Belli İse

Mahkeme tarafından tespit edilen kamulaştırma bedeli, idare tarafından bankaya yatırıldıtan sonra; mahkeme, taşınmazın idare adına tesciline ve bankaya yatırılan bedelin de hak sahibine ödenmesine karar verir. Kamulaştırma bedeli hak sahibi olarak taşınmaz malikine ödenmesi gerekir. Malikin avukatının hesabına yatırılması halinde avukat hak sahibi olmadığı için hukuka aykırıdır.

Hak sahibine kamulaştırma bedelinin ödenmesi için kararın kesinleşmesinin beklenilmesine de gerek yoktur. 

B. Hak Sahibi Belli Değil İse

Taşınmazın aynı ihtilaflı ise veya kamulaştırma bedelinin ödenmesi konusunda hak sahibinin belli olmadığı durumda Kamulaştırma Kanununun 10. maddesinin 11. Fıkrasına göre; mahkeme kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırması amacıyla gerekli tedbirler almakla yükümlüdür. Hak sahibinin belli olmasının ardından nemalandırılan bedel ödenecektir.

IV. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNİN TESCİL KARARI VERMESİ

1.GENEL OLARAK

Tapuya kayıtlı taşınmazlarla ilgili olarak verilen tescil hükmü Kamulaştırma Kanunu 10/9'ncu fıkranın son cümlesi uyarınca kesin karardır. Tarafların tescile ilişkin karara itiraz etmesi mümkün değilken belirlenen bedele ilişkin itiraz etme hakları saklıdır.

Kamulaştırılan taşınmaz tapuya kayıtlı değil ise Kamulaştırma Kanunu 19. maddesine göre tescil kararı verilmektedir. Mahkeme tarafından verilen bu tescil kararının kesin olduğuna ilişkin yasada açık kural yer olmadığına göre, bu karara karşı temyiz yolu açık olduğu saptanmaktadır.

2.TESCİL KARARI VERİLMESİNİN HUKUKİ SONUÇLARI

Kamulaştırmaya konu olan taşınmazın mülkiyeti Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında, tescil kararının verilmesiyle idareye geçmektedir. Mahkemece tescil kararının verildiği tarihden itibaren taşınmaz mal sahibinin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz malda yeni inşaat veya ekim yapmak veya mevcut inşaatta esaslı değişiklikler meydana getirmek gibi kullanma hakları kalkmaktadır.

Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından, dava sonucunda taşınmazın idare adına tapuya tescili kararı verilmesi üzerine. Tapu İdaresine taşınmazın idare lehine tescili hususunun yazı ile bildirilmesi gerekir. Mahkeme tarafından Tapu İdaresine bu bildirimin yapılabilmesi için kararın kesinleşmesini beklemeye gerek yoktur. Çünkü kamulaştırılan taşınmazın mülkiyeti. Kamulaştırma Kanunu 25’inci maddeye göre tescil kararının verildiği anda idareye geçmektedir. Mülkiyetin idareye geçmesi için tapuya kayda gerek bulunmamaktadır. Dolayısıyla da. tapuya tescil için bildirimde bulunmak için Asliye Hukuk Mahkemesinin tescil kararının kesinleşmesini beklemesine gerek yoktur. Mülkiyet zaten tescil kararıyla idareye geçmiştir.

3. KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZIN TESCİLİNE İLİŞKİN TAPU HARCININ ÖDENMESİ

Kamulaştırılan taşınmazın tapuya tesciline ilişkin tapu harçlarını ödeme yükümlülüğü Kamulaştırma Kanunu 29. madde uyarınca kamulaştırmayı yapan idareye aittir.

V. KONYA KAMULAŞTIRMA AVUKATI

Konyada bulunan ofisimizde kamulaştrma ile alakalı tüm davalarınızı titizlikle takip etmekteyiz. Kamulaştırma bedel tespiti ve tescili davası, kamulaştırmasız el atma ve haksız işgal tazminatı(ecri misil) davası, acele kamulaştırma vs tüm işlemlerinizi Konya kamulaştırma avukatı olarak sizler için yürütmekteyiz.